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特に訪問販売の業者からの見積もりは高額なケースが多く、もしそんな悪徳業者と契約してしまうと非常に大きな損になります。
悪徳業者と優良業者の見積もりは100万円以上も金額差がある場合もよくあります。
外壁塗装や屋根修理を検討する際は、複数の業者の見積もりを比較することが必須です!

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愛媛県砥部町の方から外壁 相場についてご質問がありましたのでお答えしたいと思います。

不動産投資成功率について 不動産投資をされている方に伺いたいのです…

不動産投資成功率について



不動産投資をされている方に伺いたいのですが、不動産投資の成功率は

いかほどでしょうか? 私自身勉強不足な部分もありますが、下記のどれかを検討しています。



1関東圏東横線主要駅、徒歩10分圏内ワンルーム(賃貸保証付き)

2地方主要駅、利回りのいい中古木造

3中古RC造マンション(融資が引きやすい為)



1の場合は1000万円程で、1つ1つ買い足していく事を検討しています。

2の場合は利回り重視で2000万規模4部屋等を検討しています。

3の場合は今のところはあまり強く検討はしておりません。



未熟な部分が多々ありますが、不動産投資の成功度合いと上記の考え

に対する何かアドバイスを頂けますと幸いです。

(質問のあった日:2017年12月18日)

利回り、どれか、不動産投資、関東圏東横線主要駅、賃貸保証付き、運用益、売却損についてのご質問のようですね。

ではこちらの相談に答えていきましょう!

一般的な外壁塗装やリフォームの一括見積もりサイトは、一般ユーザーとリフォーム会社を直接つなぐシステムとなっているので、入力フォームから登録した瞬間に複数の会社から大量に電話がかかってきて嫌になってしまうという話をよく聞きます。
プロヌリではまず最初にプロヌリ相談員がお客様のお悩み・ご要望をお伺いし、今後の流れについてご説明差し上げた上で、お客様のご状況にあったリフォーム会社を紹介してくれます。
また紹介後も第三者アドバイザーとして、会社との状況を踏まえてアドバイスしてくれるのでとても安心できるサービスです。

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では、さっそく上の質問に答えて行きましょう!

この外壁 相場に関する質問に対する回答

成功の基準について記載がないので、

仮に自己資金1500万円を20年で3000万円にする事を成功の基準としましょう。

(自己資金が少なくても残りの融資が可能であればOK)



賃貸アパートを運用する場合、売却損を正確に予測する力が一番重要です。売却損をできるだけ減らせば、利益が増えますので、売却しやすい物件がおすすめです。ポイントは価格です。自身が運用後のいらなくなった物件は築年は20年を超えます。ポイントは融資が付かず現金での取引という点です。



そんな物件を買ってくれる初級個人投資家をターゲットにします。

退職金や相続でちょっとお金を持ってる(1000万〜3000万)状態の方です。

要は、目の前の利回りだけ考えて買ってくれる方が狙い安い物件にして

売り切る事が売却損を抑えます。



お勧めは、土地1500万+建物3000万円+諸経費200万

1DK×6部屋 新築木造アパート(単身世帯が今後増えるのでおすすめ)

※土地2000万でも建物3500でもOK



自己資金1500万借り入れ3200万(20年払い)



1年〜10年 平均家賃6万 平均空室率10% 経費5%

運用益3、672万円

11年〜20年 平均家賃48万 平均空室率 15% 経費10%

運用益2、592万円



ここで売却ですね。 家賃45000×6部屋×12ヶ月 年家賃270万

売却価格2200万円 満室想定利回り1227%築20年

一見良い物件に見えますからすぐ売れます。



手数料や経費支払って2100万手残りです。ローン残高0円

運用利益 6、264万円+手残り2、100万円−銀行支払総額約4、200万円

−初期投資1500万円=2、664万円



儲け2、664万円



土地や建物を500万高く購入しても1、600万〜2100万円の利益

程度にはなりますね。

最初の前提をクリアしたので成功です。



間違っても残りかすを買わされる事のないようにしてください。



自己資金1、000以上ある場合は新築又は築10年程度の中古アパート

で運用ください。



ちなみにこの2200万の残りカスをつかまされた素人投資家の末路。



2200万+諸経費200万=2、400万

1年〜10年 平均家賃4万 平均空室率35% 経費10% 修繕600万

※20年になったら水回りや外壁屋根といろいろかかります。

運用益984万円



築30年で売却 土地値1500万円−解体費250−諸経費80万=1、170万円

投資額▲2、400万円+売却1、170万円+運用益984万=▲246万円

修繕なくてもマイナスです。

おまけに減価償却もできなくて運用益はさらに減ります。



長くなるので書きませんが、1も3も素人がやったらダメです。

自殺物件の土地なんか新築アパートにおすすめですよ、相場6割で

買えるし、借主に説明義務ないし、

売却時の投資家も自分が住むわけじゃないから気にしません。

※土地については地方主要駅の価格です。東京は自己資金3000万円〜です。

※少子高齢化が進み郊外の小規模な市町村は人口減少きますので、

30万〜50万世帯の市を選びましょう。

私の投資状況ですか? 上記のような不動産投資以外にいくつかありますが、

老後の海外生活資金程度にはなってます。

10部屋超えや2棟以上とかで青色申告可能になり節税効果あがります。

この回答は、あなたのお役に立ちましたでしょうか?

この他にもいろいろな考え方や意見もあると思います。

塗装は塗料を塗るということから、お風呂やトイレのように現物という形のあるものではありません。
なので、一見するとキレイに塗られているようで、実は薄塗りをされてしまっていたというケースというのもあります。
薄塗りされてしまった場合、耐用年数が短く、数年で色落ちが起きてしまい、美観を大きく損なうことになってしまいます。
そんなことにもならないように、業者選定はしっかりしないといけないと思います。


ほかにも、楽天市場でも役立つものもたくさんあります。
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外壁 相場に詳しい管理人からの補足コメント




◆個人的には建物はお勧めしません。

土地を購入して地代を取った方が長い目で見れば楽だし、結構、利回りも良いですよ。





◆コンサルをしている元宅建業者です。

あなたに一つ逆質問があるのですが、最初の物件購入は自己資金を使えるのですか?



もし最初の物件自体は「ローン」等の借入で考えているとしたら、かなり厳しい運営状態になると思われますよ。



しかも「賃貸保証」などを最初からアテにしていれば尚更です。

CMなどでも「ゼロからやれました」的なものがありますが、「やれる」のでしょう。利益の額を別にすれば―――――



そして「利回り」は、○○万円とは表現せず「○%」ですよ。



私の知る家主は、再建築不可・ボロアパートなどを「仕入」れて、管理は自分、多数の賃貸物件を持ち、かなりの収入を得ています。



自分の所有物件を賃貸に出してから始めるか、所有地の有効利用をするかを考えて借金など別の世界と考えなければ不安定なだけですよ。



そして利回りは「満室」の場合ではなく、半分入居のような設定で計画しないと借金ばかり増えることにもなり兼ねませんよ。



以上、参考になれば幸です。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

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開くなら上記の公開IDからプロフィール左上の写真部分下をクリックで可能です。(再回答は翌日以後になる場合があります)





◆渋谷区で1K専門の投資マンション営業しています



売っている本人が言うのも何ですが正直に回答します。



2に関しては論外です!絶対にやめてください!



1は私の専門分野ですがこれもやめましょう・・・私は仕事上1K投資マンションを売り付けてますが100%失敗します!家賃保証?はい!一応ありますが、相場の家賃の9割の保証です。これが大きな落とし穴で相場と言うのはその保証する会社の相場ですので実際の相場が8万の家賃でも業者の相場が6万なら54000円の保証になってしまいます。 悪質な業者なら(俺の会社)54000で借り上げて8万で貸して差額が営業マンの固定的な歩合になります(オーナーには払いません)

どの業者も大手もほぼ同じです。 ただし東横でも自由が丘徒歩5分とか代官山徒歩5分とかなら賃貸は間違いなく永久につきますが、販売価格が高いので利回りが相当低くなります。 都立大学とか祐天寺など昔は1Kで家賃9万位取れましたが

今は空き家も多いです。 保証は6万位です。 一応私も1Kマンション2つ所有してますが原価で購入しているため損は無いです。 10年前に池尻大橋の新築物件を

1部屋1600万で2部屋買っていて家賃も手取りで8万×2取れています。賃貸も自分で自分の部屋を優先的に貸してるため空には1回もなっていません。 つまり私のように2200万の新築を原価の1600万で購入出来て、尚自分で賃貸を付けることが出来る環境でないと利益など出ないと思いますよ。





◆これ読んで目から鱗が落ちました。



儲かる物理

技術評論社



お勧めは9章です(^^)

第5章 神はサイコロを振らない!?

(カジノ必勝法)

第6章 物理と金融工学

(株価が上がっても下がっても儲かる)

第8章 自由度と働くリスク・リターン

(OLの水商売は有効)

第9章 物理現象と不動産投資

(六本木ヒルズを1、000万円台で買う方法)





◆回答



どれもダメです。

失敗した経験があります。



1区分は手間の割に収入もなく、都内は意味なく高いので出口がない。

融資も頭打ちになり借りれなくなる。



2今より人口が増えるのが確実であれば可能だが築古は要らない支出が多く、経過すればするほど金がかかる。家賃は減って行く。



3どの地域か分からないけど一棟買いなら理解出来る。空室率が年々高くなる心労がどんどん増える。



あたしなら都内23区の新築マンション、アパート一棟買いをオススメします。頑張って融資を引けるように計画して不動産屋の言いなりにならないようにして下さいませ。



ご参考まで。


外壁塗装はトラブルの多いリフォームです。
プロヌリは全国の優良業者しか加盟することができないようになっています。すでに他社で見積もりを取られている方も利用できますので、まずはお気軽に相談してみてください。
こちらのサイトも参考にしてください。

>>プロヌリの外壁・屋根塗装見積もり相談
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愛媛県砥部町で外壁・屋根塗装やリフォームのトラブルにあったら、
砥部町役所(役場)でも相談窓口があると思いますので一度ご相談してみてはいかがですか?

砥部町の自治体の相談窓口

役場/役所名 砥部町役所(役場)
読み方 ひらがな:とべちょうやくしょ(やくば)
カタカナ:トベチョウヤクショ(ヤクバ)
ローマ字:tobechoyakusho(yakuba)
住所 〒791-2195
愛媛県伊予郡砥部町宮内1392番地
ひらがな:えひめけんいよぐんとべちょうみやうち1392ばんち
カタカナ:エヒメケンイヨグントベチョウミヤウチ1392バンチ
ローマ字:ehimekeniyoguntobechomiyauchi1392banchi
電話番号 089-962-2323
エリア 四国 > 愛媛県 > 砥部町
地図
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※砥部町役所(役場)の情報は私がiタウンページなどで調査した時点のものです。(2016.10月現在)御覧頂いている時点で内容に変更があることもありますので、最終的にはご自身でご確認ください。砥部町役所(役場)とプロヌリ及び株式会社アイアンドシー・クルーズとは一切関係がありません。お借入は計画的にお願いします

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