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特に訪問販売の業者からの見積もりは高額なケースが多く、もしそんな悪徳業者と契約してしまうと非常に大きな損になります。
悪徳業者と優良業者の見積もりは100万円以上も金額差がある場合もよくあります。
外壁塗装や屋根修理を検討する際は、複数の業者の見積もりを比較することが必須です!

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福井県越前町の方から外壁 相場についてご質問がありましたのでお答えしたいと思います。

「不動産投資の節税」所得税を収入にかかわらず一律20パーセントとす…

「不動産投資の節税」所得税を収入にかかわらず一律20パーセントとするのであれば、 築年数22年の500万円の木造物件(利回り10パーセント)を取得して、節税で得られる、実質的な利益って、15万円で合っていますか?



50−125×20%=15万円



500万円ではなく、1000万円の物件の場合、



100−250×20%=30万円



*なお、どちらも現金購入が前提です。

(質問のあった日:2013年7月19日)

節税、減価償却、所得税、木造物件、利回り10パーセント、不動産投資、固定資産税についてのご質問のようですね。

ではこちらの相談に答えていきましょう!

一般的な外壁塗装やリフォームの一括見積もりサイトは、一般ユーザーとリフォーム会社を直接つなぐシステムとなっているので、入力フォームから登録した瞬間に複数の会社から大量に電話がかかってきて嫌になってしまうという話をよく聞きます。
プロヌリではまず最初にプロヌリ相談員がお客様のお悩み・ご要望をお伺いし、今後の流れについてご説明差し上げた上で、お客様のご状況にあったリフォーム会社を紹介してくれます。
また紹介後も第三者アドバイザーとして、会社との状況を踏まえてアドバイスしてくれるのでとても安心できるサービスです。

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では、さっそく上の質問に答えて行きましょう!

この外壁 相場に関する質問に対する回答

減価償却費に関する質問ですよね。



契約上もしくは 合理的手法で導いた建物比率はどうなっていますか?

500万円の物件、耐用年数切れ物件ですと 売買では0評価されることが多いですから、

あまり無茶な設定は税務署に指摘される可能性があります。

中や外壁をリフォームしてあり、それの価格を証明できるなら

ある程度の設定をし契約書に記載することはいいとは思います。

そうでなけば 評価額の割合で按分するのがセオリーです

自分はマンション購入時 中がフルリフォーム物件だったので、そのリフォーム明細を取得し

契約書におもいっきり 建物比率高めた売買価格を記載しました。



建物100万・土地400万円(諸費用で取得費計上する分は考慮せず)

125の所を25にすればいいかな。

50-25=+25ですから5万円を確定申告で支払

25000円の住民税を 用紙が送られてくるので納付してください。

建物比率20%でやるなら還付ではなく納税になります。

満室時この物件のポテンシャルは

50万-75000円-固定資産税-修繕費-賃貸の管理委託費用(賃料の5%相場)となります。

例の場合、年間35万円位だと思います。ローンで月2万返済なら手のこりは年11万円ですね。



それと誤りを指摘すると

ほかの方が書いているように節税で得られる利益ではなく 損失発生による税金の還付(収支マイナスの場合)もしくは節税効果(不動産事業収支プラスの場合)

利益ではなく あくまでサラリーマンで払った分の還付もしくは 不動産所得から払わないですむ節税効果です。



それと 減価償却費を高くなるように工夫し売買したとして

別の質問で回答したように 早期に物件数を増やす目的でないならば

売却時、取得費が減価償却分低くなり 売却益を計上することになり 多額の税金を請求されますよ。

かといって売らなければ 減価償却費が切れて 収入は変わらないにも関わらず税務上の計算な所得が高く計上されますから

今回の場合減価償却費の金額の20%分税金が上がります。

住民税は10%かな。(合計30%)

へたしたら 課税区分 1段階アップして20%の上につっこんだりしませんか?

それを回避するために 毎年テンポよく物件を買うなり 修繕したりするわけです。

そういう経営をしなければ 税金でどんどんもっていかれるのが不動産経営です



実際は違うのですがわかりやすいように 質問者さんの想定ケース

500万円の建物(ありえないですが土地0)を減価償却500万を4年かけて計上すると、税務上の取得価格は0万

これを500万で売却

実際は儲けがないのですが



500万円の儲けとみなされますから(諸費用は計算にいれていない)

税率39%課税され

://wwwntagojp/taxanswer/joto/3211htm

約195万もっていかれます。

4年かけて節税メリットは60万円+賃料200万(委託費10万)でしたから、利益は約55万です。

取得費や売却経費・固定資産税など考慮したら(もちろん途中課税所得は下がりますが)

4年での利益はわずかですね。

土地の固定資産税が高くつきそうですし 4年で20万の純利 1年あたり5万といったところでしょうか。

不動産を賃貸するリスク 500万円を投下するリターンとしては見合わない・・・



というわけで4年で売却は 損ですから持ち続けます。



減価償却が切れた後は

50万にたいして 所得税20% 住民税10%課税されますから15万税金(事業税はなしでいいですか?)



この物件の収支は 満室時35万です。

管理委託費25000円が相場・固定資産税も考えると 利益は20万円台後半かな。

現金でやってこれですから、ローンでやったら破たんしますよね?

そういう計算できない方が破たんしているのです。

事業税の課税対象なら もっと少なくなります。



減価償却を高めると 節税効果が高くなりますが

切れた途端 税金が跳ね上がりますし

結局売却時は 譲渡益として課税され(所得税より高率になりがち)

どっちにしても税金でとられます。

税金から逃れるため

一番とられないのは おもいっきり建物比率を高めて節税し

毎年テンポよく物件取得し 節税

ある程度 所得が増えてきたら 建替え

かな。売却しなければ譲渡になりませんしね。

このやり方なら 将来的には 節税したうえに 新築物件を多数抱える 優良大家になれそうです

この回答は、あなたのお役に立ちましたでしょうか?

この他にもいろいろな考え方や意見もあると思います。

塗装は塗料を塗るということから、お風呂やトイレのように現物という形のあるものではありません。
なので、一見するとキレイに塗られているようで、実は薄塗りをされてしまっていたというケースというのもあります。
薄塗りされてしまった場合、耐用年数が短く、数年で色落ちが起きてしまい、美観を大きく損なうことになってしまいます。
そんなことにもならないように、業者選定はしっかりしないといけないと思います。


ほかにも、楽天市場でも役立つものもたくさんあります。
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外壁 相場に詳しい管理人からの補足コメント




◆節税は業者の言い方で正確ではありません。



実際には、不動産所得が赤字のため、他の所得と合算して、すでに払っている源泉税が還付されるというのが正しい。



税務署が、損をしたのだからかわいそうだから税金を返してあげましょうというのが正解。



まちがっても、儲かっている人に税金を返してくれる事はありません。そんなに、税務署は甘くはありません。



すなわち、税率20パーセントなら、還付金の5倍損をしているという事です。



その辺が解らないと命とりになります。





本当の意味での節税〔納税者が得をして、税務署が損をする〕方法が時々でてきますが、大体2〜3年で税務署が対策をしてそれを封じます。



ですから、10年以上も放置されてる節税方法は疑ってみたほうがよろしいですよ。


外壁塗装はトラブルの多いリフォームです。
プロヌリは全国の優良業者しか加盟することができないようになっています。すでに他社で見積もりを取られている方も利用できますので、まずはお気軽に相談してみてください。
こちらのサイトも参考にしてください。

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福井県越前町で外壁・屋根塗装やリフォームのトラブルにあったら、
越前町役所(役場)でも相談窓口があると思いますので一度ご相談してみてはいかがですか?

越前町の自治体の相談窓口

役場/役所名 越前町役所(役場)
読み方 ひらがな:えちぜんちょうやくしょ(やくば)
カタカナ:エチゼンチョウヤクショ(ヤクバ)
ローマ字:echizenchoyakusho(yakuba)
住所 〒916-0192
福井県丹生郡越前町西田中13−5−1
ひらがな:ふくいけんにゅうぐんえちぜんちょうにしたなか13−5−1
カタカナ:フクイケンニュウグンエチゼンチョウニシタナカ13−5−1
ローマ字:fukuikennyugunechizenchonishitanaka13−5−1
電話番号 0778-34-1234
エリア 北陸 > 福井県 > 越前町
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