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兵庫県養父市の方から外壁 相場についてご質問がありましたのでお答えしたいと思います。

不動産投資を真剣に考えております。詳しい方アドバイスをお願い致し…

不動産投資を真剣に考えております。詳しい方アドバイスをお願い致します。 当方20代半ばの夫婦子一人の家族です。

以前から興味があった不動産投資をやろうかと主人と真剣に考えています。



主人は勿論私も小さいながらお店を経営しており、現在は人に任せていますが収入も蓄えも目標に達する事が出来たので不動産投資をはじめようと思っています。(家賃収入)



不動産投資準備金は1000万円で、築年数や部屋が狭くても良いので価格が安く、単身の方向きで駅前、退去しても入居者がすぐ入れ代わるような物件を探し自分が住んでも良いなと思える物件がいくつか見つかりました。

因みに場所は神奈川県西部、県央で大手不動産で購入予定です。



万が一不動産投資に失敗しても私生活に影響が出ないよう別途貯金もしていますので家計が破綻する事がないよう体制をとっているつもりです。



私達は自分のマイホームは子供達が独立してから購入する予定なので、今回の不動産投資は自分達で家を購入する時の為の勉強でもあると考えています。



ワクワクしながら物件を見ていますが、やはり色々不安もあります。

主人も私も不動産関係において素人です。私の父が昔不動産で働いていたようですが、バブルで良い思いしか経験のない父の発言は信用できません。

失礼でしたら申し訳ありませんが団塊世代の方を悪く言ってるわけではありません。



色々勉強してはいますが、年齢も若いせいか未熟で騙されたり詐欺にあったりしないか心配です。

色んな物を所有することによって最悪の場合命を狙われたりしないか等警戒してしまう部分もあります。



不動産投資の話し合いは三年ほど前から計画しており不動産に関する本等読みあさり主人も私も素人ではありますがかじる程度に知識を得たので既に申し込み済みですが今年宅建を受験する予定です。



取引主任者証を所持している事で不動産投資に何か有利になる事ってありますか?

それとも知識の方が大事でしょうか?

その他、トラブルや事件等、厳しいご意見も頂けるとありがたいです。

客観的に見て我々の考えは甘いですか、





ご教授お願い致します。

(質問のあった日:2013年8月5日)

不動産投資、物件、質問者、主人、不動産投資準備金、取引主任者証、マイホームについてのご質問のようですね。

ではこちらの相談に答えていきましょう!

一般的な外壁塗装やリフォームの一括見積もりサイトは、一般ユーザーとリフォーム会社を直接つなぐシステムとなっているので、入力フォームから登録した瞬間に複数の会社から大量に電話がかかってきて嫌になってしまうという話をよく聞きます。
プロヌリではまず最初にプロヌリ相談員がお客様のお悩み・ご要望をお伺いし、今後の流れについてご説明差し上げた上で、お客様のご状況にあったリフォーム会社を紹介してくれます。
また紹介後も第三者アドバイザーとして、会社との状況を踏まえてアドバイスしてくれるのでとても安心できるサービスです。

管理人はお買い物はこちらのサイトもよく利用しています
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では、さっそく上の質問に答えて行きましょう!

この外壁 相場に関する質問に対する回答

://blogsyahoocojp/sakura123456

めぐたんハウスをやっています。

自分は 知恵袋でいろいろ回答していますが、質問者さんには 頑張ってほしいなと思い思った事書きますね。

順不同で 適当な順に箇条書きで失礼します



・まず 不動産投資は 「投資」ではなく「経営」です

不動産を買ったら 儲かるのではなく 買った不動産で 儲けるのです。

質問者さんは 自営をされているというので 大丈夫だとは思いますが、経営だという覚悟は絶対必要





・ちゃんと 勉強し センスを磨けば ローリスクである。

ローリスクである理由は リスクを自分の身の丈にあった段階に調節できるからで、そこだけは間違えないばOK

たとえば 1000万円なら、現金買い500万の物件を2戸がローリスク

たとえ2戸空室でも そんなに困らないでしょう

ハイリスクなら 2000万や3000万借入で戸数の少ない物件(高賃料)

戸数が少ないので空室リスクが驚異的に高い。

満室なら 年間賃料500万位でしょうから、自己資金1000万のリターンだと思えば驚異的。

自分でリスク リターンを選べるんですよ!



・賃貸業には 事業的規模というものがあります。

10室(戸建は2室換算)

これを満たすと 始めて青色申告65万控除なんですが、質問者さんは自営されているなら 最初からOK?

一応税務署に確認してください。たぶんOK)

なので、普通は 10室になるまで買い進めるのが 第一目標になります。

賃料を貯め また翌年買う、そうすると取得費で毎年利益を消し込めるので 節税になります。

一気に物件を買うと 課税が増えますよね。



・不動産投資は減価償却費の考え方がとても大切。

資金が潤沢なら期間の残っている物件を数戸かったのちに わざと 超築古を買って一気に節税とか

弱小大家なら あえて超築古連続購入で課税をさけ、たまったキャッシュで一気に規模拡大

もいいでしょう。

買う順番は とても大切で どっちが質問者さんに有利かよく考えるべきです。

戸建→マンション

マンション→戸建

人によって どっちが有利か違います。



税を基本に買い進める方針を組まなければ 税金破たんします。



・マイホームを後回しは大正解。

金持ち父さん貧乏父さんというベストセラー書籍を読んでください。(中古で500円位)

年収380万の自分はマイホームは とても買えませんが、

賃料を生む投資物件はがんばって貯金して買えました。

4年後 満室時年収950万になりました。

ここで マイホームを買えなくはないですが もっと我慢すれば 毎年60-100万のペースで年収が増えます

(もちろんリスクはあります)

数年後には 新築でも余裕で買えると思います。

(もったいないから 中古買うかもですが。。。笑)



>色々勉強してはいますが、年齢も若いせいか未熟で騙されたり詐欺にあったりしないか

これが最も心配で気を付ける点です。

信頼できる業者選びはもっとも重要です。

://wwwkenbiyacom/

やるからには 不動産投資に精通していなければなりません。

近所の不動産屋では 話にならない場合もあります。

しかし、投資専門の業者もきな臭いです。



自分がおすすめするのは

上記サイトのような 投資用サイトに売物件を乗せている 普通の不動産屋(大手チェーンとか)

たとえば ピタッとハウスとかセンチュリー21とか。

普通の 仲介業のほかに 投資用の部署がある可能性があるからです。

デメリットは大手は 仲介手数料安くならないですね。

安心料だとおもっています。

とはいえ、投資専門業者を否定するわけではないので 質問者さん次第ですね)



・不動産投資のやり方は 千差万別

戸建・マンション・賃貸併用・アパート・マンション1棟・シェアハウス

など種別もさまざま。

デメリット・メリット それぞれ違いますし、やる人によってなにがあっているかは違います。

車のギアみたいなもので 収入に応じて

ランクアップ。最初の物件を売るというふうに組み替えていくのが王道です。



・宅建はあまり関係ないのでは、

取引主任者証があるからといって 良い物件を得られるわけではないですし。

ただ、自分で不動産屋を開業するのなら 話は別です。

宅建取得の話は信頼できる 宅建業者と取引すればいいだけですから。

それよりも オーナーは

1:税務関係

2:リフォーム

3:物件の違いによる収支や経営への影響

4:物件をみるセンス

5:青色申告ソフトでいいから 帳簿つけ

6:よい物件が出たときに機動的に動ける事(数時間で売れます)

が重要です。



投資ではなくあくまで経営ですから

成功するのも失敗するのも 質問者さん次第

誰だって 最初は素人 やってはだめって事はないです。

大切なのは ちゃんtした知識を得て ちょっとした勇気をしぼって実践することです。

いくら 頭の中で描いていても 実際やると いろいろトラブルは起きます。

お店も同じですよね?

万引きが起きたり、お客さんに理不尽なクレームつけられたり。

それと同じですよ。

宅建はもちろんとって損はないし とっている方も多いです。

しかし 一番の勉強は実践です。

よく べんきょうばかりで なかなか踏み出さない方がいます

何か起きても 大丈夫なように 初心者なうちは リスクを低く始めればいいだけです。

軌道に乗ったら 攻めの経営すればいいだけです。





・融資を引くなら 政策金融公庫がおすすめ

自営業の味方です

ただ 不動産投資には使い勝手が悪いです。

工夫が必要です。

質問者さんのやり方次第です。



自分は33歳で大家を始めました。

早いほうなのかもしれませんが、

大家業は 時間をかけてやる事業です。

時間さえかければ よほどへたくそか運がない(リーマンショックなど直撃)限り 欲をかかなければ

資産拡大につながります。

20代で始められる質問者さんが とてもうらやましいです。

自分は たしかに収入は増えましたが 歳をとりすぎました・・・(37歳ですが婚活予定・・ 大家業に集中するため婚活中断しましたから)



・>自分が住んでも良いなと思える物件

これには 落とし穴があります。

買いたい物件=借りたい物件ではないです。

たとえば 見た目が悪い物件

マイホームを探している人は見向きもしません なので安く買えます。

逆に見栄えのいい物件 当然高くなります(=投資リターンが低い)

上記の見栄えが悪い物件

立地や管理が問題なかったらどうですか?

見栄えは大規模修繕で外壁塗り直せばがらっとよくなりますよ。

誰も見向きもせず、安く買いたたいて 中をきれいにリフォームすれば 立地がよいのでお宝物件にかわります。



別の例をあげれば

再建築できない土地の 古い戸建。

人気がないので マイホーム探しの方は敬遠しますね。

相場の3割くらいで買える事もざらです。

しかし、手をつくし再建築の条件を満たせば 資産価値が3倍に跳ね上がります。

多少 手にお金をかけても十分儲けがでます。

自分は そういう家を1戸持っています。

コの字型の道路にある土地の真ん中の敷地(通路の奥)で 裏・横・前の3面待ちの高立地です。

(道路に2m面していないと再建築不可なんですが通路1mちょっとなんです)



あとは狭小地

これも安く買えます。理由は 銀行が住宅ローンを否決するからで

現金で買える人しか難しいから。

あとは人気がない。

しかし 投資用ローンなら借りられます。

しかも隣の方が土地を売ってくれれば これまた資産価値アップ!

これも 自分は1戸持っています。

1000万で新築購入

ローン47000円で90000円で貸しています。



人が買いたがらないものを安く買う。

安く変えれば 安く貸すことができる。お店でいえば減価が安いからです。

これは 最高に競争力があります。

借りる人は こんな不景気ですから 多少の難があっても立地や生活環境次第では 賃料が相場より安い所を選びます。

もちろん 高級志向な物件にはあてはまりませんが



・本を読んだのなら 著者によって やり方が違う事は気が付きましたよね。

どれがあっているとか 間違っているとかありません

全部正解です。

著者にはそれがあっていただけで それが質問者さんに当てはまるとは限りません。

何があうかは、やはり所得が影響します

次に オーナーのセンスや勉強の幅・人脈でしょうか

金持ちが 一棟マンション買うのは必然で

弱小オーナーがそれだと破たんしますよね

逆に金持ちが区分は非効率です

というか へたしたらマイナス?

リフォームに長けたオーナーなら アパートや戸建

忙しいサラリーマンなら 区分マンション

ひとそれぞれ 何があっているかは 千差万別です。

何を目指すかにもよります。

圧倒的な賃料収入を目指すのか こずかい程度なのか



・物件選びは楽しいです。



冷静に チェックできるかどうか大切なポイント

自分は 駐輪所ないマンション買ってしまいました。。(ただ稼ぎ頭なんですが。。笑)

気が付いていれば買わなかったけれど 結果オーライかな



・人口が減っているエリアは どんなに魅力的でも買わない。

駅前だからと安心しない。

人口動向は ネットで調べれば わかるはず。

○○駅とか検索すれば wikiでてくるし、県のHPにたいてい市の人口でています。

賃貸業にこれは 重要な考え

たとえば 大学があるアパートとかは注意。

もし 大学移転や閉校があったら 資産価値が下がります。



・240万 10%と 480万 10%は同じリスク度リターンではない(税金は考慮せす)

天と地ほどの差、ごみとお宝ほどの差がさります

この知恵袋で質問する方が 最も わかっていないポイントです。

どうしてそうなるかは ほかで散々書いたので省きます。

安い賃料の物件を買うのなら よくよく注意してください。



・物件取引は 土地と建物を按分して考える

投資方針により どうすればいいいか 違う



自分が経験した4年ちょっとの知識を書きました。

まだまだ 弱小大家ですが、これがすべてだと思います。

(自分は自己所有のアパートや一棟マンションの経験はないので それは除く)

列挙した事がすべて理解できたら、あとは実践あるのみです。



セミナーも本も必要ないと思います。

残念。文字数切

この回答は、あなたのお役に立ちましたでしょうか?

この他にもいろいろな考え方や意見もあると思います。

塗装は塗料を塗るということから、お風呂やトイレのように現物という形のあるものではありません。
なので、一見するとキレイに塗られているようで、実は薄塗りをされてしまっていたというケースというのもあります。
薄塗りされてしまった場合、耐用年数が短く、数年で色落ちが起きてしまい、美観を大きく損なうことになってしまいます。
そんなことにもならないように、業者選定はしっかりしないといけないと思います。


ほかにも、楽天市場でも役立つものもたくさんあります。
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外壁 相場に詳しい管理人からの補足コメント




◆キミのやろうとしていることは、投資業ではなく、貸家業。

不動産投資という言葉は、貸家物件を売りたい業者が顧客層を拡大しようと、貸家を持つのが「カッコ良く」かつ「不労で利得できる」と印象付けるために用いた、装飾。

DVDレンタル業を『DVD投資』とは言わないでしょ。

飲食店業をするために厨房機器を購入するのと同様に、貸家業をするために不動産を購入するのだよ。





◆20代なのに



当方w



ほんとなの?



■もってたって



経験の方がいきますよねw





◆すでに本で勉強されていると思いますので、細かいことは略します。



宅建レベルの知識は、もっとも多いトラブルがあった時には役に立ちません。



で、そのトラブルは、賃借人の賃料不払いです。



賃借人と保証人の双方が賃料不払いを拒んだときに、どうするか、

もし最終的に賃借人を強制的に立ち退かせる必要があったときには、

どのような手続きとどの程度の期間と費用が掛かるのか、

その辺りをシミュレーションされることをお勧めします。


外壁塗装はトラブルの多いリフォームです。
プロヌリは全国の優良業者しか加盟することができないようになっています。すでに他社で見積もりを取られている方も利用できますので、まずはお気軽に相談してみてください。
こちらのサイトも参考にしてください。

>>プロヌリの外壁・屋根塗装見積もり相談
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兵庫県養父市で外壁・屋根塗装やリフォームのトラブルにあったら、
養父市役所(役場)でも相談窓口があると思いますので一度ご相談してみてはいかがですか?

養父市の自治体の相談窓口

役場/役所名 養父市役所(役場)
読み方 ひらがな:やぶしやくしょ(やくば)
カタカナ:ヤブシヤクショ(ヤクバ)
ローマ字:yabushiyakusho(yakuba)
住所 〒667-8651
兵庫県養父市八鹿町八鹿1675
ひらがな:ひょうごけんやぶしようかちょうようか1675
カタカナ:ヒョウゴケンヤブシヨウカチョウヨウカ1675
ローマ字:hyogokenyabushiyokachoyoka1675
電話番号 079-662-3161
エリア 関西 > 兵庫県 > 養父市
地図
HP https://www.city.yabu.hyogo.jp/

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※養父市役所(役場)の情報は私がiタウンページなどで調査した時点のものです。(2016.10月現在)御覧頂いている時点で内容に変更があることもありますので、最終的にはご自身でご確認ください。養父市役所(役場)とプロヌリ及び株式会社アイアンドシー・クルーズとは一切関係がありません。お借入は計画的にお願いします

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