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外壁塗装は世間的な相場がないので、業者の言い値で契約をされてしまうケースが多いです。
特に訪問販売の業者からの見積もりは高額なケースが多く、もしそんな悪徳業者と契約してしまうと非常に大きな損になります。
悪徳業者と優良業者の見積もりは100万円以上も金額差がある場合もよくあります。
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滋賀県栗東市の方から外壁 相場についてご質問がありましたのでお答えしたいと思います。

一般の個人から個人へ中古の家を売却する際の瑕疵担保責任について至…

一般の個人から個人へ中古の家を売却する際の瑕疵担保責任について至急回答頂けますと助かります。

築21年の中古の家を売却を考えております。

外壁や屋根は10年前に数百万かけて修繕し、その 他風呂釜や蛇口等を最近交換しました。

家は外も中も古さはあまり感じずきれいな方だと思います。

風呂やトイレは交換しておりませんが、毎日掃除していたのもあり中古にしてはきれいです。

実際、内見した不動産にもきれいに使われていますねと言われました。

雨漏りは今まで一度もありません。

しかし、身体に感じないですが少しの傾きがあります。

ドアの明け閉めなどは問題ありません。

まだまだ使える家だと思いますが、通常20年経つと家の価値はないと言われているのは知っています。

不動産が提示した一般の方に売却する場合の査定では、

土地代金に+家が240万+今までの修繕費用の半分程度をのせた金額+少々で出してくださいましたが、

買い主から住んだあと、人によりあちこち修繕を請求される可能性もあるのかなと考えますと、

不動産の査定もご近所の中古より安い売却価格でですが、

どんな方が買ってくださるのかわからないので、瑕疵担保責任を考えると高齢の親は心配で、

業者に売却すれば一般の方に売却する場合の査定の半額以下になってしまいますが、それでも業者に売却しちゃった方がよいのではと言っています。

しかし私としては業者に売却すれば、修繕した費用とあまり変わらず、

土地代金にすら全く達しませんし、両親がなんだか可哀想に感じています

そこで、不動産査定より金額を下げて、地価で計算した土地代金のみで売却するから、

その代わりに担保責任は一切負わないという特約?契約はできるのでしょうか?

それが可能であれば、業者に売却するよりは高くなり、普通に査定のように売却するよりはだいぶ安くはなるものの

クレームがきたりしないか、買い主さんとトラブルにならないかなどの心労はなくなり又、

ちょうどそのエリアで中古の家を探していた買い主側にとっても、

古くてもきれいで相場より安く買えて喜んでいただけるのではと思いました。



このように安くし瑕疵担保責任は無しでという事は可能ですか?

可能な場合で無しで契約をすればどのような場合も責任は負わなくてよいのですか?

又、(自分でも調べましたが違うかも知れない為)通常の個人から個人の売買の瑕疵担保責任期間はどのくらいですか?

詳しい方回答アドバイスお願い致します。

(質問のあった日:2014年11月5日)

瑕疵担保責任、買主、売主、kenanami3150、査定、土地代金、不動産についてのご質問のようですね。

ではこちらの相談に答えていきましょう!

一般的な外壁塗装やリフォームの一括見積もりサイトは、一般ユーザーとリフォーム会社を直接つなぐシステムとなっているので、入力フォームから登録した瞬間に複数の会社から大量に電話がかかってきて嫌になってしまうという話をよく聞きます。
プロヌリではまず最初にプロヌリ相談員がお客様のお悩み・ご要望をお伺いし、今後の流れについてご説明差し上げた上で、お客様のご状況にあったリフォーム会社を紹介してくれます。
また紹介後も第三者アドバイザーとして、会社との状況を踏まえてアドバイスしてくれるのでとても安心できるサービスです。

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では、さっそく上の質問に答えて行きましょう!

この外壁 相場に関する質問に対する回答

不動産会社に勤める者です。



築21年も経っている家であれば、普通は瑕疵担保責任なしという特約をつけて売買契約を交わします。築21年経過している家の瑕疵担保責任を負う個人の売主さんは私は今まで見たことがないです。築21年経った家の瑕疵担保責任を負ってもらうのは非常に売主に酷ですからね。



ですので、あまり瑕疵担保責任の心配をする必要はないと思います。また、今ご相談されている不動産業者がその点をアドバイスしてくれない業者なのでれば、私としては他の業者に相談した方が良いと思います。まだ、業界歴の浅い担当者の可能性が高いですね。



また、もしまだ1社か2社にしか相談していないなら、あと2社か3社相談した方が良いです。不動産の査定は、査定をする業者次第で金額に結構差が出ますし、売り方も業者次第で様々です。最近は不動産一括査定サイトを利用されるのが主流になってきていますので、一度利用されてみてはいかがでしょうか。

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↑売却を検討している不動産の住所や敷地面積等を入力すれば、自動的にそのエリア相場に詳しい不動産が複数選ばれ、査定額を提示してくれます。もちろん具体的な相談も出来ます。

この回答は、あなたのお役に立ちましたでしょうか?

この他にもいろいろな考え方や意見もあると思います。

塗装は塗料を塗るということから、お風呂やトイレのように現物という形のあるものではありません。
なので、一見するとキレイに塗られているようで、実は薄塗りをされてしまっていたというケースというのもあります。
薄塗りされてしまった場合、耐用年数が短く、数年で色落ちが起きてしまい、美観を大きく損なうことになってしまいます。
そんなことにもならないように、業者選定はしっかりしないといけないと思います。


ほかにも、楽天市場でも役立つものもたくさんあります。
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外壁 相場に詳しい管理人からの補足コメント




◆個人間同士であれば、売主が瑕疵担保責任を負わない特約は有効です。

必ず、特約条項にその旨、記載してください。



例文ですが参考にどうぞ。

売主は、本物件の建物について、第○○条の規定にかかわらず、本件建物が新築後約21年を経過し経年劣化しているため、本物件の瑕疵担保責任を負わないものとし、付帯する設備についても性能保証を負わないものとする。



ポイントは、通常の契約書には瑕疵担保責任が記載されていますので、その規定を否定し、負わない理由を明記したほうがベストですね。



それから、不動産コンサルタントのkenanami3150様がこのように回答していますが

『建物の構造上の問題噴出の可能性があるからそうなるので、

◆「古家付土地」◆「上物付売地」などと称して、売却の主体を「土地」

に持っていけば良いのです。

そしてあなたは、「建物を使うか否かはご自由に」と言う立場で門外漢

になっていれば、敢えて「瑕疵担保云々・・・・・」などにこだわる必要も

ないのです。』

ですが、どんなに建物が古くても、売買解約上に建物移転が含まれるのであれば、建物瑕疵担保責任は、付いてきますので注意してください。

また、

『不動産業界では、物件は新築後「6年」経過すると、建物の流通価値は

ゼロになる』

全くの間違いです。



それから、よく、瑕疵担保責任について定めないで契約をする業者がありますが、その場合は、宅建業法より厳しい民法が適用になり、発見から2年と売主には、大変厳しくなりますので、注意してください。





◆1その心配事を減らすのが仲介(媒介)業者の主な仕事です。



2告知が大切。



3内覧を何度もすることを、買主に勧めます。



4瑕疵担保責任は負わない、特約は有効。



5隠れた、隠した事実については、売主の責任。(当たり前)



6どうしても心配なら、外部の検査機関に依頼し、既存住宅瑕疵保証を付ける。



7kenanami3150は能無し。不動産業界では、物件は新築後「6年」経過すると、建物の流通価値はゼロになる、とされているのです。これは、事実ではない。

念の為、違反報告はしましたが。



8安心して売却することです。今後は、個人が売主のおかげで、消費税が課税されないメリットを求める買主が増えると予測されます。





◆理解に苦しむ回答もありましたので、わかり易く書きますね。



瑕疵担保責任は民法、宅建業法、品確法、アフターサービス基準。この4つが関連してきます。

今回お考えのケースですと、売主が個人(業者ではないと理解ください)の場合、民法のみ適応となります。



民法の規定により、瑕疵担保責任免責は有効とされています。

よって売却金額も、瑕疵担保免責もご質問者様のお考え通りにされて構いません。ただし、相場、需要等もいろいろあるでしょうから、プロである不動産屋さんによく相談されたらいいと思います。



更に、瑕疵を知っていながら相手に告知しない場合は、瑕疵担保免責を追求されます。余計なトラブルを避けるためには、購入者へは知ってる限りの告知をされた方がいいと思います。



未だに混同される方が多いのですが、隠れたる瑕疵と免責上知っていながらの不告知とは別物ですから良く理解ください。



また、どなたかが言っておられる「知っていたらたら、買わなかったのに」というのは、瑕疵担保免責とは関係なく、法律用語でいう錯誤に当たり違う次元の話です。民法95条の規定ですから、今回ここまで気にする必要じゃないでしょう。



瑕疵担保免責における最悪のシナリオは、購入の目的を達することができない と相手から主張されないように、告知はしっかりしましょうね。というのが回答です。





◆団塊世代の、不動産問題・コンサルタントです。



あなたが所有する住宅が、築○○年とのことで、「瑕疵担保責任」の件

を非常に心配しているようですが、手法の一端をお話します。



これは、建物の構造上の問題噴出の可能性があるからそうなるので、

◆「古家付土地」◆「上物付売地」などと称して、売却の主体を「土地」

に持っていけば良いのです。



すると、建物を内見して「まだ使える」と感じる客や、「リフォーム

すれば」と考える客も出るでしょう。



そしてあなたは、「建物を使うか否かはご自由に」と言う立場で門外漢

になっていれば、敢えて「瑕疵担保云々・・・・・」などにこだわる必要も

ないのです。



あなたが、その物件の室内や設備を様々に交換したり整備したりして

手を尽くしたとしても、中古住宅は中古住宅でしか評価はありません。



不動産業界では、物件は新築後「6年」経過すると、建物の流通価値は

ゼロになる、とされているのです。



築が20年を越えていれば立派に「古家」でしょう。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

ただここで、あなたの文面最初の頃に、不動産業者らしき文字もあるの

ですが、取引自体が「個人取引」にも読み取れるのです。



もし、「個人取引」で間違いがなければ、それは極めて危険なことです。



一般の方が不動産に係るのは極めて少なく、知識はなくて当然です。

その一般の方の、高額資産の法律行為なら、リスクはあって自然です。



法律で守ってもらうには、守ってもらえるような書類を作成しなければ

ならず、一般の方の作成では、先ず困難です。

宅建業者なら宅建業法に則った書類を作成し、契約通り双方に契約履行

させるのです。



仮に個人同士の取引で、取引時点では全く問題がない「ように」見えて

も、実害は後からやってくる、などは十分にあり得ます。



また仮に、買主が住宅ローン利用なら銀行融資は不可です。

免許を持った不動産業者の仲介による取引で、不動産業者が整えた所定

の書類がなければ、銀行は受け付けないからです。

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・

不動産業者は、取引で万一、売主・買主に損害が発生すれば、営業免許

取得の際に義務付けられている、法務局への1千万円の供託金の中から

賠償する責任を負っているのです。



言わば、この「取引保証」こそが、不動産業者に取引を依頼する最たる

目的と言っても過言ではありません。



以上、参考になれば幸です。(なお、業者仲介なら後段はご容赦願います)

−−−−−−−−−−−−−−−−−−−−

★回答リクエストの方法

更なる質問(通信)は、「返信」より「回答リクエスト」の方が

制限文字数が多く、よりわかりやすく説明できるかも知れません。

上記<kenanami3150>を開き→左側の<回答リクエストで投稿。



★智恵ノートの開き方】

(同様に<kenanami3150>で「知恵ノート」項目があります)





◆現状渡しで売却すれば良いのです

状態の説明をせずに購入者が見て納得すればそれで良いのです


外壁塗装はトラブルの多いリフォームです。
プロヌリは全国の優良業者しか加盟することができないようになっています。すでに他社で見積もりを取られている方も利用できますので、まずはお気軽に相談してみてください。
こちらのサイトも参考にしてください。

>>プロヌリの外壁・屋根塗装見積もり相談
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滋賀県栗東市で外壁・屋根塗装やリフォームのトラブルにあったら、
栗東市役所(役場)でも相談窓口があると思いますので一度ご相談してみてはいかがですか?

栗東市の自治体の相談窓口

役場/役所名 栗東市役所(役場)
読み方 ひらがな:りっとうしやくしょ(やくば)
カタカナ:リットウシヤクショ(ヤクバ)
ローマ字:rittoshiyakusho(yakuba)
住所 〒520-3088
滋賀県栗東市安養寺一丁目13番33号
ひらがな:しがけんりっとうしあんようじいちちょうめ13ばん33ごう
カタカナ:シガケンリットウシアンヨウジイチチョウメ13バン33ゴウ
ローマ字:shigakenrittoshianyojiichichome13ban33go
電話番号 077-553-1234
エリア 関西 > 滋賀県 > 栗東市
地図
HP

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※栗東市役所(役場)の情報は私がiタウンページなどで調査した時点のものです。(2016.10月現在)御覧頂いている時点で内容に変更があることもありますので、最終的にはご自身でご確認ください。栗東市役所(役場)とプロヌリ及び株式会社アイアンドシー・クルーズとは一切関係がありません。お借入は計画的にお願いします

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