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東京都世田谷区の方から外壁 相場についてご質問がありましたのでお答えしたいと思います。

マンションの大規模修繕工事について質問します 55世帯の中規模マンシ…

マンションの大規模修繕工事について質問します 55世帯の中規模マンション12年目で初めての大規模修繕工事を行う事になりました

管理会社の見積もりで6200万円という事でしたが

色々調べてみたら一世帯あたりの負担額は

80万?100万円が相場だと知りました

管理会社にその事を指摘したところ

共用部その他の使い方?が非常に悪く

修繕費がかさんでるそうです

実際、経年の劣化はあると思いますが

使い方が悪い?とは到底思えません

管理会社の中間マージン料が異常に高いだけのような気がしてます

実際問題6200万円という金額は妥当だと言えるのでしょうか?

また管理会社とはどんなスタンスで対応すればよいのでしょうか?

詳しい方

教えていただけると大変助かります

よろしくお願いします

(質問のあった日:2017年7月20日)

管理会社、見積もり、マンション、大規模修繕、大規模修繕工事、使い方、中間マージン料についてのご質問のようですね。

ではこちらの相談に答えていきましょう!

一般的な外壁塗装やリフォームの一括見積もりサイトは、一般ユーザーとリフォーム会社を直接つなぐシステムとなっているので、入力フォームから登録した瞬間に複数の会社から大量に電話がかかってきて嫌になってしまうという話をよく聞きます。
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また紹介後も第三者アドバイザーとして、会社との状況を踏まえてアドバイスしてくれるのでとても安心できるサービスです。

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では、さっそく上の質問に答えて行きましょう!

この外壁 相場に関する質問に対する回答

うちのマンションは44世帯で16年目に入っています。去年大規模修繕をしようと管理会社と見積もりましたが、約5000万かかるということで積立金が足りず、結局緊急に直さなければならないところのみ150万くらいかけて直して、積立金がたまったらということになりました。屋上の防水工事は10年過ぎたすぐに行っています。



うちのマンションの場合一戸あたりは115万くらいになりますね。それは、小規模のマンションの場合、どうしても一戸当たりの金額が多くなるのはしょうがないと思います。1階あたり15戸とかある場合はもっと安くなると思います。



うちのマンションの管理会社は管理も行うのですが、大規模修繕とかの工事部門も持っており、これが結構厄介で過去に事件が起きました。



ある工事の際最初の見積もりを取ったのは施工会社で総会で承認後、工事するところを決めるため管理会社がとった合い見積もりが施工会社、管理会社(自分の工事部門)、その他関連会社?で、管理会社が一番安いということで管理会社が工事をしたのですが、合い見積もりが意味をなしていなかったことがずっとあとから判明しました。他のを見てちょと安く設定すればいいのですから。ただし、工事代金自体は適正な範囲だったと思います。



大規模修繕の場合、公募して信頼ある設計事務所に監修してもらえば一番いいのですが、それはそれで監修にお金がかかります。悪い設計事務所の場合、事務所の息がかかった会社が落札ということもあるようです。

設計事務所のお世話にならず公募をしても、結局どこかが工事の仕様書を作らなければならず、それに基づいて提出された見積もりをちゃんと見られる人がいなければ意味がありません。素人には無理です。また落札した会社も管理会社の息がかかった会社の可能性もありますし、どんなやりかたでもこれなら完璧はなく、お金をかけただけの成果もあるかどうかわかりません。

どなたかが言われるようによくわからない会社にやってもらってもアフターサービスが悪かったりしますので、結局のところ管理会社にお願いするのがあとのことを考えてもいいのかもしれません。文句は言いたい放題ですからね。



私は管理会社を信用していません(過去にやられました)ので、常に監視していて、何かあれば質問するようにしています。そうして監視することで、ここのマンションはいい加減なことができないって思って頂ければと思います。文句を言わないおとなしいマンションはいい鴨になってしまいます。



うちのマンション見積もりで一番高額なのは足場でなんと1100万。あとタイルなどの外壁600万、シーリング400万、外装塗装1000万です。あとバルコニーの床工事が800万と意外に高いです。ご参考になれば。

この回答は、あなたのお役に立ちましたでしょうか?

この他にもいろいろな考え方や意見もあると思います。

塗装は塗料を塗るということから、お風呂やトイレのように現物という形のあるものではありません。
なので、一見するとキレイに塗られているようで、実は薄塗りをされてしまっていたというケースというのもあります。
薄塗りされてしまった場合、耐用年数が短く、数年で色落ちが起きてしまい、美観を大きく損なうことになってしまいます。
そんなことにもならないように、業者選定はしっかりしないといけないと思います。


ほかにも、楽天市場でも役立つものもたくさんあります。
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外壁 相場に詳しい管理人からの補足コメント




◆マンションの仕様によって金額が変わると思うので一戸当たりを気にするのでなく、個々の項目を細かく金額をチェックした方がいいですね。

うちの場合外壁タイルで、落下防止の為に所々にピン打ちをする予定です。数年前一部浮きがあって落下危険があったので。その他ベランダ内の壁がタイルのマンションは当然高くなります。



あと、ベランダの床シート張り替えをするとしたら600万みたいです。ベランダ床がシート張りじゃないなら、もう少し安いのでは?

屋上の防水工事がまだなら600万以上プラスですかね?



とにかく元の仕様にもよりますよ。現状以下は普通ありえないので。



あと、足場の設置により車の出し入れが数か月〜半年できず、駐車場を他に借りなければならない場合、うちは200万かかるそうです。

乗降式ゴンドラにして数台のみだと半年で25万。ただし、乗降式ゴンドラだと工期が長くなっちゃうようなので、これも一長一短です。





◆このバカ質問者、皆様が親切に回答してくれてるのに

何の反応も無いんだね。こんなクソ野郎に手間かけて

回答してやる必要無いと思うよ。>皆様。



もう、知恵袋はこういうクズ質問者ばっかりだな。





◆とかく管理会社を悪くいう事がありますが、うちの場合は、管理会社を通した方が安かったです。業界大手の会社ですが、自称建設関係という住民が知り合いなる人に取った見積もりも、ホームメーカー経由で取った見積もりも、管理会社経由より高く、なおかつ、補償などの面がとてもお粗末でした。



管理組合が独自に依頼して大規模修繕して、手抜き、保証なし、口約束等々で

いまだに2年間も話し合いを続けながら、タイルの落下、水漏れなどを起こしている築11年のマンションが近所にあります。



まずは、信頼のおける管理会社を選びなおすこと。



いつ売却して退去するかわからない住民の判断に頼らないこと。



目先の金額だけで選ばないこと。



管理会社が工事全般に責任を持ち、アフターケアも含めて補償するなら

中間手数料を取るのは 当たり前で、必要な経費はきちんと収めるという

まともな感覚をもった区分所有者を理事会に置くこと。



マンション運営に責任を持てる区分所有者などほとんどいません。

事故で住人の子供がけがをしたり、水漏れにより汚水で部屋が汚染されたり

ねずみなどの害獣被害があったりしても、自称建設関係とか

区分所有者にその責任は負えません。



最低でも今回の大規模修繕で、自分だけでなく、老若男女すべての住人が

問題なく過ごせるようにしておかないと、きれいごとでなく、何かあったときに

突然1区分所有者あたり100万徴収なんてことになる可能性もあります。

(実際にケチってケチってケチりまくって、思いもよらない地盤沈下によって

トイレの汚水が逆流して、マンションの一階の土の庭部分が沈下するという

びっくりするマンションがありました。そして1区分所有者あたり100万円出せって話になって

月々3万円づつ分割で払うことに・・・・もちろん工事の支払いに分割払い手数料がかさみ

高額な工事になったことは言うまでもありません)



とにかく保障が出来る体力のある管理会社を選ぶこと。



金銭的に責任のとれない区分所有者に頼らないこと。



これは絶対だと思います。



管理会社が提案した見積もりを細かく見て、コンサルタントに相談する

などは必要ですが、そもそも建築業界がどんぶり勘定の世界なので

素人がなんとか出来るものでないと割り切った方がいいと思います。





◆管理会社はどこでもそうですが、工事金額の17%以上抜きます。

以前は30%以上と、とんでもない金額を抜こうとした結果

一般公募をして見積提出した金額とかけ離れ「高い!」と言われ

今は、工事仕様、数量、業者選定基準から、管理会社主導で行い

組合には、知り合いの設計事務所を格安で紹介し

何も知らない住人らは、修繕委員会を立ち上げて

既に決まっている出来レースに、あたかも自分らが主導していると

思って工事の進捗状況等を聞くありさまです。



大変申し訳ないのですが、金額を提示されていると言う事は

そのマンションは、99%の確率で管理会社が管理監督を兼ねて

工事をする運びになっています。



相談者様は、各棟に配られた総会議案書や案内文を見て

高い安いを説いている筈です。



大規模改修は、コンサルタントを頼んでも知り合いの企業で

落札するのが当たり前です。

やはり改修業と業界に詳しい人が住人に居て

仕様から数量を企業に頼んでも、最後は自分らで納得行く

企業選びが必要です。



手抜きされるのは、住人らが素人集団だと馬鹿にされているからで

金額が高くても低くても、手抜きをします。

管理会社がワンクッション入っていれば、

改修業者は、後の仕事もあるので手抜きが出来ないのも事実です。



保険の意味を込め高い金出して安心を買うか

はたまた素人が、大工の棟梁気どりで現場をぐちゃぐちゃにするのか

判断は住民達に掛っています。



感想としては、屋上防水が入っていないのなら高い

タイル部のクラック処理が張り替え無しの注入だけで

塗装はヘッドカットもしないままプライマーも入れずに

1回塗りなら高い。

足場設置の為に、借り駐車場を借りる事無く敷地内で済まして

居るのなら高い

1回目の改修でセルフードの交換や物干し金物の交換が

記載されてその金額なら良いのだが

何も交換する所が無いのなら高い。



そして使い方が悪いと言われる玄関ホールの改修項目が

抜け落ちているのなら、根拠のない説明に

怒鳴りつけても良いのですが



先にも申し上げた様に、時すでに遅いと思います。

本来なら2年前には、ご自身でも良いから動いていないとダメです。





◆先ず、管理組合内に修繕委員会を立ち上げてください。次に大規模修繕のコンサルタントを雇いましょう。費用は掛かりますが、その分合い見積もりを取り施工費が、安くなり麹の品質も上がります。管理会社の提案は取り合えず却下です。甘い顔してたら、管理会社の好き勝手にされてしまいますよ。





◆大規模修繕に限らず、マンションの諸出費(修繕積立金など)の平均値ほど無意味なものはありません。高いという指摘に「使い方が悪い」という説明は論外ですが、金額の違いはそれぞれのマンションの状況が反映しているものと考えるべきです。

納得できる金額を求めるなら管理組合主導で相見積りを取るべきですが、そのためには管理組合主導で設計・監理者を選定しなければなりません(それが理想的な形です)。

発注予定先(?)の管理会社から見積額が提示されるほどお話が進んでいる状態で、そのような振り出しに戻すようなことができるでしょうか。

劣化がどの程度かにもよりますが、12年目にこだわらずに今後3年以内の完了を目安に仕切り直しをして頂きたいところです。


外壁塗装はトラブルの多いリフォームです。
プロヌリは全国の優良業者しか加盟することができないようになっています。すでに他社で見積もりを取られている方も利用できますので、まずはお気軽に相談してみてください。
こちらのサイトも参考にしてください。

>>プロヌリの外壁・屋根塗装見積もり相談
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東京都世田谷区で外壁・屋根塗装やリフォームのトラブルにあったら、
世田谷区役所(役場)でも相談窓口があると思いますので一度ご相談してみてはいかがですか?

世田谷区の自治体の相談窓口

役場/役所名 世田谷区役所(役場)
読み方 ひらがな:せたがやくやくしょ(やくば)
カタカナ:セタガヤクヤクショ(ヤクバ)
ローマ字:setagayakuyakusho(yakuba)
住所 〒154-8504
東京都世田谷区世田谷4丁目21番27号
ひらがな:とうきょうとせたがやくせたがや4ちょうめ21ばん27ごう
カタカナ:トウキョウトセタガヤクセタガヤ4チョウメ21バン27ゴウ
ローマ字:tokyotosetagayakusetagaya4chome21ban27go
電話番号 03-5432-1111
エリア 関東 > 東京都 > 世田谷区
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